Показатели ликвидности недвижимости

• вторичный рынок или новостройки

Сегодня квартиры в новостройках обладают большим показателем ликвидности, нежели аналогичные объекты на вторичном рынке. Например, если человек ищет однокомнатную квартиру, то он в большинстве случаев будет выбирать новостройки, поскольку этот объект обладает рядом преимуществ, в отличие от однокомнатных квартир на вторичном фонде. Новые квартиры выстраиваются по современным технологиям. Они не требуют замены коммуникаций, как многие квартиры вторичного рынка. В новостройке есть возможность обустроить такую планировку, которую владелец жилья будет считать самой выгодной и удобной для себя. Что нам предлагает вторичный рынок? Как правило, это жилье в старом фонде, которое нередко даже идет под снос. Найти объект в такой сфере на самом деле непросто.

• расположение объекта

Здесь в первую очередь рассматривается доступность транспорта. Людой человек при выборе квартиры рассматривает в первую очередь свою возможность добраться в любую точку города. Также немаловажно, чтобы в районе, где находится квартира, была доступна инфраструктура, например, садики, школы, магазины и прочее. Все больше людей в последнее время стали обращать внимание на такой показатель, как экология района. Это тоже отражается на ликвидности. В целом показатель территориального расположения можно считать изменчивым по отношению к ликвидности. Например, ликвидность может повыситься из-за строительства в районе крупных торговых комплексов, больниц, садиков и школ.

• технические показатели квартиры

к таким показателям относится площадь квартиры, количество комнат, этажность, наличие дополнительного пространства, например, лоджии или балкона, совмещенный или раздельный санузел, изолированность комнат, наличие встроенной мебели и прочее. Наверняка вы замечали, когда просматривали объявления с предложениями жилых объектов, что в первую очередь для них указываются именно эти показатели, а только потом те, которые мы рассматривали выше.

Учитывая рассмотренные показатели, вы наверняка подумаете о том, существует ли какая-то формула расчета ликвидности. Мы можем с точностью вам сказать, что конкретной формулы не существует. Есть только четко сориентированная позиция вкладчика средств, который может рассчитать свой доход от приобретения недвижимости. Например, если вы покупаете однокомнатную квартиру в новостройке за 1 млн рублей. При этом она предоставляется в свободной планировке и без отделки. Но приобретаете вы ее на первоначальном этапе строительства. В конечном итоге, после того, как строительство завершится, вы сможете без единого вложения продать такую квартиру за 1 млн 300 тыс. рублей. То есть для вас прибыль составит 700 тыс. рублей. Этот показатель прямо пропорционален ликвидности.

Приобретая объект недвижимости, не стоит и забывать о том, что показатель ликвидности может быть минусовым, что совершенно не относится к нашему рассмотренному примеру. Например, если изначально объект покупался для сдачи его в аренду, но по определенным причинам он не стал пользоваться спросом, то вложение средств в такой объект можно считать бессмысленным с точки зрения получения прибыли с аренды. В любом случае, обращать внимание на ликвидность объекта должны не только инвесторы, но и обычные люди, которые покупают жилье для собственного проживания.

Все, и инвесторы, и люди, которые покупают жилье для себя, всегда должны заранее предусмотреть стратегию выхода (то есть продажи этого жилья), поскольку ситуации в жизни разные бывают. Люди могут сейчас не думать о том, что через 2 года, например, им надо будет куда-то переезжать или менять условия жилья в связи с изменившейся ситуацией в жизни. Поэтому однозначно надо всем заранее задумываться о ликвидности покупаемой квартиры.

В каких ситуация ликвидность объекта недвижимости уходит в минус для инвестора?

Такое может быть, если изменилась ситуация с местом или с самим объектом.

Пример. Как-то на продажу выставить коммерческие помещения в новостройке в ПРЕКРАСНОМ месте, где идет огромный трафик народа с трамвайной остановки. По задумке объект должен был на выходе получиться очень ликвидным и с точки зрения сдачи, и с точки зрения продажи.

Затем произошло следующее: дом построили (помещения были на первом этаже этого дома), все магазины заехали, начали торговать. Но прошло буквально 3–4 месяца и перед этим домом поставили киоски и отрубили весь трафик из трамвайной остановки! Собственники и арендаторы в этих коммерческих помещениях были в шоке, поскольку они купили их по такой цене, которая предусматривала очень хороший трафик (количество потенциальных покупателей), а по факту — их совсем не видно стало. И чтобы зайти к ним в помещения, надо было обойти все киоски, и еще проделать немалый путь.

Вот наглядный пример снижения ликвидности. То есть, продать по той цене, по которой купили, если киоски не уберут, они не смогут: придется серьезно минусоваться как по продаже, так и по аренде (арендаторы не хотят платить дорого за помещения, в которых нет покупателей). Ликвидность и по продаже, и по сдаче упала.

Показатели, которые могут повлиять на рост ликвидности объекта недвижимости.

• Район города. Не совсем разумно будет приобретать квартиру, расположенную далеко от места работы, места жительства ваших родителей или детей. Инфраструктура выбранного района должна соответствовать таким нормальным требованиям, как наличие школ, поликлиник, магазинов, банков, мест для парковок, близость общественного транспорта и т. п.

Плохо убранный двор, а также разрисованные или грязные стены обычно настораживают, так как приличные жильцы дома всегда будут заботиться о поддержании придомовой территории в должном порядке. Если есть дети, то важна детская площадка во дворе.

• Общее состояние здания. Здание, по стенам которого идут трещины или повсеместно отваливается штукатурка, однозначно требует ремонта, а в худшем случае — может быть признано аварийным.

• Соседи могут затруднить комфортное пребывание и нарушить тишину у вас дома.

• Площадь квартиры, этаж. Если в квартире делались перепланировки, они должны быть узаконены и отражены в техническом паспорте на жилье Если перепланировка не узаконена, лучше не связываться с такой квартирой. Это снижает ликвидность, поскольку добавляет лишних хлопот с БТИ, проблемы и с самим жилым помещением: снос капитальных стен, разрушение вентиляционных каналов, незаконный перенос санузлов, объединение балконов с жилыми комнатами или кухней — все это влияет на эксплуатационные качества квартиры.

• Перекрытия в квартире, выполненные не из современных материалов, а из дерева, имеют высокую категорию пожарной опасности. А их переделка потребует от вас большое количество согласований и материальных затрат.

• Для эстетов и не только большую роль играет вид из окна. Согласитесь, что мало радостного вы найдете в картине за окном, являющей вашему взору мусорные контейнеры, стройку, свалку, места для посиделок местного контингента и т. д.

• Состояние инженерных сетей тоже влияет.

Конечно, район и инфраструктура имеют наиболее важное значение.

Исключением могут быть только новостройки. Потому что строят их, как правило, в хороших районах, пусть иногда и отдалённых от центра. Зато нет ни пыли, ни шума от дорог, ни людской суеты. Во многих новых жилых комплексах решены вопросы с парковкой. Вопросы с общественным транспортом решаются сразу же, практически одновременно с заселением первых жильцов.

Конечно, в только что сданных новостройках сложно говорить о какой-либо инфраструктуре. Но те, кто понимает, что сам-то район прекрасный, и что в перспективе лет через 5 здесь будет всё, что душе угодно, те и поймают удачу за хвост:)

Вывод

Самым ликвидным объектом является малогабаритная недвижимость эконом-класса, которая находится в районах с относительно развитой инфраструктурой. В первую очередь нужно обращать внимание на такие показатели объекта, как район, общее состояние здания, соседи, планировка, площадь и этажность, а также состояние коммуникаций. Учитывать повышенный показатель ликвидности должны все, и инвесторы и обычные покупатели, поскольку в любом случае нужно предполагать, что от жилья нужно будет избавляться.